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车位在涨价,在河源到底买不买车位好呢?[复制链接]

微信:iloveyouhy0762
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楼主   发表于: 2017-10-24 10:37 | 只看该作者 | 倒序阅读
     在发生车位购买之前,自然要权衡利弊一番。其实买车位就如买房,不仅仅是为了自己方便、舒服,另一个层次也是为了资产效益**化。一个优秀的车位不仅仅要拥有合适的购入杠杆,同时相比其他车位来说也拥有更快速的升值速度以及租售比。如果说你在纠结买车位,那么下文将要说到的这些地方你就要注意一下了——同样一笔钱花出去,当然要花的精彩、花的升值,你说对吗?

注:本文主要针对一般的刚需性群体,高端小区及稀缺型土豪车位不在讨论之列(我也没法讨论),目标群体也是以普通人群为样本。
想买个车位要花多少钱?那么问题来了:什么车位值得买?买车位之前,都有哪些要注意的地方呢?
  停车位都有哪几种?
  一般我们能接触到的车位有四种:第一种,地面非规划车位;第二种,地面规划车位;第三种,地库规划车位;第四种,人防工程停车位。
  第一种:地面非规划车位,常见于老式小区,一般是侵占道路、绿化带等原本不是正经车位的地方而用于停车的。特点是没有专人专用,基本都是物业所有,仅用来出租,停车人也是先到先到。这种车位没有明晰的产权划分,就算出手也属于物业、开发商的短期不合法行为,不推荐购买,

  第二种:地面规划车位,比较好理解,就是开发初期已经规划好的标准地面停车位,这种位置相比前者来说,会显得更正规一些,在大多数商业小区当中,这种车位距离住宅楼一般还有一定的距离,并且位于住宅楼楼下的商业配套附近,且大多数用于临时来访车辆、月租车辆所用,停放车辆随机性更大。
  值得注意的是,这种车位和非规划车位一样,大多属于“公摊车位”,这些位置属于业主共有,就算可以买卖,本质上也属于租赁行为,长远来看利益不能够百分百保证。


  由此看这种位置我仍然不太推荐,总结一下弊端:一是流动性大就算了,还没有明确产权;二是位置距离住宅楼本身还有距离,涨价幅度先撇开不说,起码就不好出手。还有一个不成文的规定就是,大多数投资了住宅商业配套的业主都可以变相占用门前的车位,所以这些位置基本都被配套商业业主以及临时停车客占据。万一车位产权方变卦,也缺乏足够的法律保护。
  第三种:地库规划车位,就是我们最为熟悉的商品房配套车位了,这种车位产权规划清晰(一般为开发商或物业所有),三证齐全,装修、照明、维护条件上佳,这种车位也就是我们需要关注以及考虑是否要购买的车位,这种车位也被称为“产权车位”,并且产权年限与住宅使用年限一样。

  第四种:人防工程停车位,这种常见于商业、学校、回迁房小区等地下车库,是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权,不拥有产权,只能出租,但租期不得超过20年。

  这种车位的装修档次大多不高,就算地产商拿出来贩卖,一般实质上也是长期租赁,这个一定需要注意下哈,很容易跟产权车位搞混。
车位是否值得买?
车位何时买?要不要买?
  本文所指要买的车位,都是建立在有产权的基础上,所以我只倡导购买有产权的车位,这点务必要注意!
  关于时间:当然是交楼后越早买越好,此时一手车位产权清晰,手续简单,开发商坐庄,交易手法多样化。由于初期车位比较充足,开发商往往会拿出一些手段聚聚人气,比如价位合理的情况下还有少量的现金优惠以及3~5年的免息分期,在这种时间段入手那是非常好的,因为以这样的方式购入每个月的压力其实不会比租车位高多少。
  至于走到中后期的阶段,以财产增值角度来讲都不是很好的时机了,因为中后期的车位会呈现出两个态势:
  一是郊区盘,数年后仍有大量车位闲置,价格倒还是涨了,不仅仅是自用租一个就好,长远来看升值空间非常有限,转手也比较难。
  二是位置比较好的刚需盘,这种就要详细讨论一下:如果是成长了两三年的刚需盘已经聚居了大量的自住居民,那么车位还是势必要紧张一些的,尤其是前几年有不少车位配比为1:0.8的好地段小区,那更是供不应求;如果这个小区档次属于中档及以上的话,我认为还是有购买潜力的。因为这种态势的小区,虽然现阶段车位价格已经涨了甚至更多,但是长期来看仍然具有升值潜力,另一个角度来看,这种供需关系也会促使租金涨到很高的位置。


  有人说价位是否在高位不好把握,那么我倒是有一个法子给你参考。同样满足地理位置优越的刚需盘小区,如果这个小区本身档次还算比较高,物业管理水平也是十分规范化的话,那么购买指数和小区整体档次是正比的。如果说你的小区档次一般一些,并且还能明显见到一定量的出租户的话,那我认为还是不买为妙,因为这么高的一次性投入,回报期限显得非常漫长。怎么判断车位价格贵不贵?其实也很简单,比你的车本身贵,那这个价格就算比较贵了。

  简单来说,就是你的房子地段不行,无论入住率是否高,都要先看看自住比例。如果自住比例非常高,那还值得考虑一下(早期买、价低、分期的前提下),车位配比本身也不算太高(0.9及以下),那么具有一定的升值潜力。
  地段好的话,车位配比的比例可以适当放宽,因为地段越好,自住比例越高,车位越发紧张,房价及车位价格双飞的速度就越快,也更容易脱手。车位的价格往往都是和房价呈现出正相关关系,但是车位具有更强的抗跌属性。如果说未来你需要置换一套房子,那么打包的房+车位将能够大大提升成交速度,也算是一个优势吧。
  至于车位的位置,靠边位、单独位、联排位,自然是越独立的越好,相信这个大多数人都懂,我也就不要再废话太多了。

结论:建议以“是否自用”作为第一参考要素
  我是彻彻底底的方法论者,是否要出手,你可以参考这三个维度:是否自用、购买时间较早(价位合理、开发商坐庄有分期)、地段成长期望。
  原则就是这三个条件,车位的情况满足的越多,则购买指数越高,如果说你是自己购入的刚需新房,车位将来一定也是自己用,那么你真的不用考虑太多,一定要买。新房都有开发商坐庄分期,购入杠杆诱人,这种人群我建议是一定要买的,无论是自身生活便利还是长期资产保值,都是有利的。
  其他人群,可以根据我上文分析的各种利弊,自己权衡是否要购买。总的来说,除非押宝十分精准,大多的车位的短期投资收益都非常一般,如果纯粹为了短期投资而购买车位,此举我认为不妥。至于另外一些人呢,不需要长期稳定的车位,也比较会投资,这类人我也同样不推荐购买车位。最后,祝愿各位意向买家早日以合理的价格买到/租到自己心仪的车位。
[ 此帖被玖小阳在2017-10-24 10:38重新编辑 ]
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