[12-02] 第一次来河源看楼的感受
[align=center][align=center][font=宋体]第一次来河源看楼的感受[/font][/align][/align][font=宋体]由于工作关系，我从惠州来到河源上班。之前对河源非常陌生，只听说这里有三好，那就是“山好，水好，空气好”。所以我是带着一份休身养性的心情来接纳在河源的第一份工作。[/font][font=宋体]因为仍是做房地产行业，踩盘那就是我的首要工作了。没有调研，就没有发言权。想做好项目，对市场不了解，那又从何谈起呢？[/font]
[font=宋体]在河源的项目位于黄沙大道，所以踩盘的第一站就是黄沙大道和建设大道。也了解到，这一带是河源的新发展区域。未来的行政中心、人民医院、、市人民公园均一一在此新建落成，而且沿黄沙大道将建成一个规模较大的国际商贸中心。可以说这里将成为河源的重点开发区域，升值潜力将无可估量。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]、金色领地[/font]
[font=宋体]占面：[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]万多平方米[/font]
[font=宋体]套数：[/font][font=Times New Roman]968[/font][font=宋体]套[/font]
[font=宋体]管理费：[/font][font=Times New Roman]1.3[/font][font=宋体]元[/font]
[font=宋体]价格：[/font][font=Times New Roman]5800[/font][font=宋体]元起，均价[/font][font=Times New Roman]6400[/font][font=宋体]元左右。还装修及空调、卫具、厨具，据销售员介绍装修及电器用品共[/font][font=Times New Roman]1000[/font][font=宋体]元[/font][font=Times New Roman]/[/font][font=宋体]平方米测算。但估计为[/font][font=Times New Roman]500-600[/font][font=宋体]元左右。[/font]
[font=宋体]面积：[/font][font=Times New Roman]12[/font][font=Times New Roman]-65[/font][font=宋体]平方米[/font]
[font=宋体]项目共分为[/font][font=Times New Roman]3[/font][font=宋体]栋，其实两栋均为楼层[/font][font=Times New Roman]4.7[/font][font=宋体]米[/font][font=宋体]的小复式，[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]楼层高[/font][font=Times New Roman]2.5[/font][font=宋体]米[/font][font=宋体]，[/font][font=Times New Roman]2[/font][font=宋体]楼层高[/font][font=Times New Roman]2.1[/font][font=宋体]米[/font][font=宋体]人。另外[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]栋为平层的小户型。这种户型结构在深圳、广州较多，[/font][font=Times New Roman]2006[/font][font=宋体]年底在惠州开始流行，而且销售一举创好。[/font]
[font=宋体]客户：以本地客户为主，但也有部分外地投资客户。[/font]
[font=宋体]用途：均以投资为主。、[/font]
[font=宋体]点评：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]以面积小，低总价，低首付来吸引投资客户。但在投资的同时，需考虑是用于长期投资还是短期投资。因为目前周末配套还不完美，暂达不到公寓式出租水平。如果你看中这一带的发展潜力，暂可考虑一下。[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]销售人员服务热情[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]现在来访客户较多，但仔细一看，原来每个洽谈桌上销售员就占了一大半。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]沁园邨[/font]
[font=宋体]户型结构：以[/font][font=Times New Roman]117[/font][font=Times New Roman]-150[/font][font=宋体]平方米[/font][font=宋体]的[/font][font=Times New Roman]3-4[/font][font=宋体]房为主。[/font]
[font=宋体]价格：[/font][font=Times New Roman]3800[/font][font=宋体]元[/font][font=Times New Roman]/[/font][font=宋体]平方米[/font]
[font=宋体]点评：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]位于新城区中央商圈的中心，发展潜力较大。[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]服务态度欠佳，新进到售楼部张望了许久，才有销售员过来接待。不知是忙不过来，还是认为我不是买楼的，心有所失望之极。[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]外立面由白色长条型瓷片，并间隔蓝色。有点类似于九十年代的外立面，缺少时尚感。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]凯旋城[/font]
[font=宋体]占地：[/font][font=Times New Roman]10[/font][font=宋体]万[/font]
[font=宋体]均价：[/font][font=Times New Roman]3300[/font][font=宋体]（建筑面积计算）[/font]
[font=宋体]户型结构：三房，四房为主[/font]
[font=宋体]点评：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]在新城市属规模较大的楼盘，所以在此区域的知名度较[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]容积率大[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]从整体来看，适合用于自住型客户。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]德欣豪庭[/font]
[font=宋体]占地：[/font][font=Times New Roman]1.67[/font][font=宋体]万[/font]
[font=宋体]总建筑面积：[/font][font=Times New Roman]6.6[/font][font=宋体]万[/font]
[font=宋体]总套数：[/font][font=Times New Roman]419[/font][font=宋体]户[/font]
[font=宋体]均价：约[/font][font=Times New Roman]2600[/font][font=宋体]元（套内面积计算）[/font]
[font=宋体]交楼时间：[/font][font=Times New Roman]12[/font][font=宋体]月底交楼[/font]
[font=宋体]点评：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]规模较小，无法形成大社区气候[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]外立面较普通，整体形象不够高档；[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]宣传资料较老土，缺少整体推广思路的把握。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]碧洋花园、碧洋华庭[/font]
[font=宋体]碧洋花园价格：[/font][font=Times New Roman]2800[/font][font=宋体]元（套内面积）[/font]
[font=宋体]占地：[/font][font=Times New Roman]1[/font][font=宋体]万多[/font]
[font=宋体]户型结构：[/font][font=Times New Roman]102[/font][font=Times New Roman]-140[/font][font=宋体]平方米[/font][font=宋体]（套内）[/font]
[font=宋体]点评：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]小区整体形象不高，宣传资料较老土，实足地本地开发商形象[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]咨询处简陋且零乱，销售人员不够专业，但有热情。[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]开发商如需进一步发展，需提高营销人员的素质及操盘能力，产品规划设计有需进一步提高。虽说目前河源还没有净升到产品的竞争的层次，但这是发展的必然趋势。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]碧洋华庭价格：[/font][font=Times New Roman]2900[/font][font=宋体]元（套内面积）[/font]
[font=宋体]点评如上。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]怡景云天[/font]
[font=宋体]目前预售总套数：[/font][font=Times New Roman]231[/font][font=宋体]套[/font]
[font=宋体]户型结构：[/font][font=Times New Roman]110[/font][font=Times New Roman]-150[/font][font=宋体]平方米[/font][font=宋体]的三[/font][font=Times New Roman]-[/font][font=宋体]四房为主[/font]
[font=宋体]销售率[/font][font=Times New Roman]:23%[/font]
[font=宋体]价格：[/font][font=Times New Roman]3000[/font][font=宋体]元（套内面积）[/font]
[font=宋体]点评：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]位于建设大道和黄沙大沙大道大的汇之处，目前地段较偏僻，交通不是很方便。[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]销售指引不够明晰[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]宣传物料、现场咨询处及销售人员的整体形象仍欠佳，难以形成大气候。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]总结：[/font]
[font=Times New Roman] [/font][font=宋体]初步走完黄沙大道、建设大道、中山大道附近楼盘，整体印象如下：[/font]
[font=Times New Roman]1、
[/font][font=宋体]新开发建设楼盘较大，特别是雅居乐又进驻这区域，为区域楼盘的拉升了一个档次[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]2、
[/font][font=宋体]楼盘规模不大，除凯旋城占地[/font][font=Times New Roman]10[/font][font=宋体]万平方米以外，其他楼盘的占面基本在[/font][font=Times New Roman]1-[/font][font=Times New Roman]2[/font][font=宋体]万平方米[/font][font=宋体]左右。由于项目规模的局限性，所以小区配套不够完善，仅能满足居住需求。[/font]
[font=Times New Roman]3、
[/font][font=宋体]户型结构虽说方正，但并没有突破性地创新[/font][font=Times New Roman];[/font]
[font=Times New Roman]4、
[/font][font=宋体]形象档次不高，通过项目的咨询处、宣传资料、产品设计等方面反应出产品档次的高低，产品设计及形象档次有点本土开发商的味道，还有待进一步提高。[/font]
[font=Times New Roman]5、
[/font][font=宋体]地方政策较宽松，开发商仍能主导政府相关职能部门：、[/font]
[font=宋体]如：收取承意金，目前大部分项目的推广方式为收取大小订金，客户积累时间较长。但这种方式一般在深圳、广州、惠州禁止使用。预售许可证未领取之前，不得收取客户承意金，这也许是河源的地方特色吧。[/font]
[font=Times New Roman]6、
[/font][font=宋体]行业口径不统一，部分楼盘按建筑面积进行推广，部分楼盘按套内面积进行推广。致使客户对面积和价格的概念容易混淆。[/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=Times New Roman] [/font]
[font=宋体]如有新的感受，继续跟上。。。。。。[/font]
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回复 #1 芷欣 的帖子
鼎!雅居乐呢?怎么样? 市场主力户型以100-150平方米的三房-四房为主，公寓、小户型、二房类别的小面积户型较小。说明目前房地产的主要消费群体仍以本地自住客户为主，且均为多口之家，白领阶段及投资客户较少，或是欠缺此部分消费人群，或是市场尚未被激发。 产品定位同质化，不管产品素质的好坏，均以“豪宅”、“尊贵”来打造市场。没有差异化的产品定位。 楼主这些总结跟工作有关吧? 不错不错！鼓励一下:ps: :ps: :ps: 那请问一下,万隆公园壹号给你的感觉是怎样的呢? 可别把河源的楼市抄高哦，我可还没有买高度房呢 不错不错 ``` 楼主怎看东江首府？ 说的好详细～ 果然是专业Sale啊 :ps: :ps: :ps: :ps: :ps: 太好了,我正为愁着买什么房,在哪里买好点呢.有楼主这么详细的调查资料,顿感明朗多了. 楼主的意思河源的大多数楼盘不够大气？这毕竟和河源的房产行业起步晚有关，又缺乏大型的房产公司竞争，以本地开发商为主，没有外来最新元素的可比性和缺乏前瞻性，放眼一线城市，都是房地产大鳄在同城作战，优胜劣汰，不敢有丝毫水份，这样肯定是精耕细作，精品不断了，不过相信河源的这种情况是可以改变的，当本地开发商越来上档次，外来地产巨头不断加入，到时又是一番新景象了！:ts: :86: :86: :86: 老城这边的明珠华庭怎么样？ 东江首府有前途～～～～～～ [quote]原帖由 [i]嫣然一笑[/i] 于 2007-12-4 14:53 发表 [url=http://bbs.076299.com/redirect.php?goto=findpost&pid=48871&ptid=5590][img]http://bbs.076299.com/images/common/back.gif[/img][/url]老城这边的明珠华庭怎么样？ [/quote]
明珠华庭绝对是河源楼市中的一匹黑马，依江而起，风景极佳，大型楼盘，配套齐全，而且价位适中，等三期工程全部完工，沿江东堤路完善后，必将大幅升值！:ts: 说得象真的一样～ 你怎么不去讲故事咧！ [quote]原帖由 [i]风吹哪页看哪页[/i] 于 2007-12-4 22:42 发表 [url=http://bbs.076299.com/redirect.php?goto=findpost&pid=48929&ptid=5590][img]http://bbs.076299.com/images/common/back.gif[/img][/url]
明珠华庭绝对是河源楼市中的一匹黑马，依江而起，风景极佳，大型楼盘，配套齐全，而且价位适中，等三期工程全部完工，沿江东堤路完善后，必将大幅升值！:ts: [/quote]
[font=SimSun][size=12pt]:ps: 赞成[/size][/font][size=12pt]!! [/size][font=SimSun][size=12pt]因为沿江的地皮有限[/size][/font][size=12pt], [/size][font=SimSun][size=12pt]所以明珠的升值是必然的[/size][/font][size=12pt].[/size] 明珠华庭A7栋10层的，现在的房价是多少？按套内面积算。
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