[09-12] 关于河源市房价的一些看法
在论坛里看了很多贴子，关于河源市房地产的价格，本人略发表一些言论房子的价值在于它的收入，即是房租（即使是自住的，也可假设为出租），房租越高，房价越贵。收益法是求取取房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到现在后累加，以此估算房屋的客观合理价格的方法。操作步聚如下：
收益法公式为：
V=a÷r×[1-1/（1+r）~n]
A为年净收益[正常需扣除一些费用（包括房产税、营业税及附加等）]，r为资本化率，房地产资本化率一般取值为7%，n为土地剩余使用年限(查房地产权证中的土地终止日期即可)
根据上述公式，你可初步计算你的房子值多少钱。
目前,河源市房地产市场发展讯速,楼价不断上涨,新楼盘的价格不断创出新高,本人认为，支撑河源市房地产市场的应为本市常住人口，而目前购买力主要以珠江三角洲的外来人士为主，河源普通市民的购买力还是相对比较低的（房价收入比高于发展中国家房价收入比为4-6倍的“国际惯例”），因此，当国家对房地产市场进行严格调控，不断出台新政策、新措施的话（目前出台的措施还不到位，真正调控起来，可能要严厉很多），外来资金撤出河源房地产市场，房价必然会降。如果房价降了，会怎么样？业主就有可能会变成负资产，变成房奴。
所谓负资产，指的是当一个人的房子价格下跌到比他所背负的贷款额还低时的情况。假设一个人目前的房子市价只有95万元，而他拖欠银行和公积金局的期款和利息却高达100万元，那么他的负资产率即5%。一旦房子成为负资产，而屋主又无法偿还贷款，银行也将承担相应风险，因为即使强行逼售这房子，也无法取回它所借出的款项。
本人认为，如果楼价下降5%则影响不太明显。但楼价若下调20%，必然造成负资产。海南房地产市场91年从1500元上涨到93年的7500元，自从国家宏观调控后，下降到1800元（98年），广州的楼价，14年前曾有过大幅度下跌，跌幅一度达到20%—30%，这期间形成过一批负资产的业主。
何为"房奴"。按揭贷款买房的人不一定是"房奴"，因为有些人买房的目的是投资或者投机，此类人不应该归入"房奴"；还有些人有长期稳定丰厚的固定收入，能轻松应付每月的按揭款，也不应该归入"房奴"。
本人理解的"房奴"是那些倾其所有积蓄交了首期，接着家庭（或个人）每月总收入在按揭还款额两倍以内的人们。这些人工作赚钱的目的，除了应付基本的生活开支外，最大的负担就是还贷。
"房奴"头上有三把刀：第一把刀：房价下跌，房子成为负资产。"房奴"的房子是用来自住的，房价的涨涨跌跌似乎对他（们）没有什么影响。其实，影响很大。第一把刀是无形的，很多人不会注意到，也没有感觉到，但却是最"锋利"的，一旦房价进入下降通道，"房奴"就变成"负翁"，就会切身体会到住房是在消耗自己买房的钱财。
第二把刀：加息，还贷负担加重。今年四次加息已累计近１％，而且目前来说,到年底,可能还要再加二次,累计可能达1.45%（业内分析人员预计），利息加重,意味着他们的生活开支要紧缩。
第二把刀是温慢的，每次切削一点点，使"房奴"在不知不觉中受到伤害。但多次加息的累加效应，将明显影响"房奴"的生活质量。
第三把刀：物价上涨，购买力下降。今年8月份CPI同比上涨6.5%，而且主要因素是食品和副食品的价格大幅度上涨。这意味着剩余的生活费实际购买力相应下降。
房价高位运行、涨幅过快，对于购房者来说，在这种情况下很不适合买房”。 持币待购的家庭暂时可以选择租房进行过渡，切不可盲目追风，担心房价升得更高或者今后无房可买，而造成沉重的负资产。（除投资或者投机的，因为目前河源市房地产市场还有一定的上升空间，但时机的把握很重要）
另外，房地产一些知识：楼价=（楼面地价+建筑成本等费用）×开发商利润率
楼面地价=地面地价/容积率 （注：河源市土地容积率为2——3.5，地面地价可参考河源市***中心的国有土地挂牌、拍卖等资料或**局公布的市区土地定级及基准地价资料）
建筑成本（框架多层至高层 每平方为580——1000元，其它费用包括前期工程费、设计、勘测、报建、相关配套、销售税、费等，一般为建筑成本的15%—20%）
开发商利润率（一般房地产企业的行业基准利润率为20%）
建议：在买房之前，先了解一下国家相关政策，掌握一些必要的房地产相关的知识，理性的思考，再做决定。以上观点，纯属个人意见，仅供参考。
[[i] 本帖最后由 狼来了 于 2007-9-12 16:50 编辑 [/i]] 真的搞不懂````````` 举个例子,简单计算房屋价值.（理论价值）
假如我有一套房子自住,假如房屋的土地终止日期为2077年9月11日,那么我还可以用70年,假如我出租的话,每个月纯收入为1000元(正常的还需要扣些费用).房屋那么年纯收入为12000元,那么12000÷7%×[1-1÷(1+7%)~70]=169925元
注：符号~ 为上标，(1+7%)~70即为 (1+7%)×(1+7%) ×（1+7%)×(1+7%)……………70次方
负资产的例子，假如你现在买了一套房子，单价3000元，面积100平方，总价30万，首付3成，即9万，欠银行21万[size=6][color=black]本金（如果本息的话，肯定不止这个数，这个要看按揭期限的长短）[size=1]，[/size][/color][/size]假如有一天，你的房子市面上只卖2000元时，那么，房屋价值20万，你卖掉房子都还不了银行的本金，更不要说是本息了。这个时候，你的负资产率就比较高了。
[[i] 本帖最后由 狼来了 于 2007-9-12 17:12 编辑 [/i]] 强，有点明白．果然是狼来了．高手狼！ [quote]原帖由 [i]狼来了[/i] 于 2007-9-12 17:02 发表 [url=http://bbs.076299.com/redirect.php?goto=findpost&pid=29425&ptid=3820][img]http://bbs.076299.com/images/common/back.gif[/img][/url]
举个例子,简单计算房屋价值.
假如我有一套房子自住,假如房屋的土地终止日期为2077年9月11日,那么我还可以用70年,假如我出租的话,每个月纯收入为1000元(正常的还需要扣些费用).房屋那么年纯收入为12000元,那么1 ... [/quote]
物权法对土地使用期限已经做了具体的规定，70年之后，不会就这么随便收回去的
假如2007年，你的房租是1000每个月，你认为10年后，你还愿意租同样的价钱吗？？
十年前，河源的房租才多少？？现在河源的房租多少？？
十年前，河源的猪肉多少钱一斤，现在多少钱一斤？？
物价总体在上涨，你认为所有物价能保持个70年不变吗？？楼主的计算方式不够科学
[[i] 本帖最后由 中文 于 2007-9-12 17:13 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]中文[/i] 于 2007-9-12 17:12 发表 [url=http://bbs.076299.com/redirect.php?goto=findpost&pid=29438&ptid=3820][img]http://bbs.076299.com/images/common/back.gif[/img][/url]
物权法对土地使用期限已经做了具体的规定，70年之后，不会就这么随便收回去的
加入2007年，你的房租是1000每个月，你认为10年后，你还愿意租同样的价钱吗？？
物价总体在上涨，你认为所有物价能保持个70年 ... [/quote]
物权法出台了，土地使用期限到期以后，是不能随便回收，但也不可能无偿给用户使用，这需要补交土地出让金，至于交多少，７０年后，谁知道，到时候我不知道还有没有命呢？
关于房租1000元，物价总体在上涨，房租也有一定的涨幅，而且目前房地产市场高涨，河源市的房租对于河源市的经济水平来说，也算是相对比较高的,如果租房贵的话,就不如买房了.至于所有物价能保持70年吗这个问题,70年之后,你的工资是多少?十年前的猪肉多少钱,跟十年前的工资是相体配.
总之,房地产市场发展是有个周期的,一般来说,呈抛物线发展。
至于楼上所说的计算公式不科学,那个公式也不是我发明的,而是在房地产估价这本书说的,建议大家买房的时候多看一下房地产相关的书和多了解一下国家在房地产这方面的法律\法规.这样,对你买房是有益而无害的.
[[i] 本帖最后由 狼来了 于 2007-9-12 17:36 编辑 [/i]] 我相信工资会慢慢提高，物价在某个时期是有个周期，但是总得来说，在上涨，楼主能找出来几件20年前的货物比现在便宜的？？估计很少很少
股市一样，我认为，在某个周期，是有起有落，但是按照目前发展的趋势，只要没有大的天灾人祸，战争动乱，那总体也是会上涨的
至于楼主也说了，70年后，我们都不知道还在不在这个世界上了，那何必考虑这个因素？
楼主应该没有试过租房被房东加价，隔三头五个月搬家的苦，租房谈何轻松啊 下午回完贴一看，耽误了下班时间——晕！！！赶快撤！！！
重申一个观点，物价涨了,工资肯定要涨,自然房价也要涨了,假如20年后,一斤猪比现在涨20倍,那么你的工资水平也相对于要增到那个数字,而房价也自然也要增到那个数字,可能会更高。房价、物价、工资一定要匹配来看待，也就是说相对的购买力基本持平，也就是说假如房价是3K，工资是3K，20年后，房价升到3W，工资自然也起码要3W了。折现到现在，购买力等于是没什么变化。
关于土地终止日期的事情，本人就不在多说了，《中华人民共和国土地管理法》说了算。
关于租房的事情，本人确实没经历过，还算是比较幸运的人。
至于股票，我就不太懂，因为我不是从事本行的，不过来说，股票跌的厉害的话，可能变成一张纸，而房子，再怎么跌，都是还有价值在里面的，至少还可以住。 坚持买入－持有－买入－持有，争取十年后做个轻松的小地主，方为上上之策 哈哈，典型的投机主义者。人的一生，不应该只有一套房子，出来社会以后的几年,争取搞个小户型,6\70平方的房子,然后过多十年,再二次置业,原来的那套出租来减轻还贷的负担。 对啊，所以就是买入－持有－再买入－再持有＝地主 [quote]原帖由 [i]狼来了[/i] 于 2007-9-12 20:06 发表 [url=http://bbs.076299.com/redirect.php?goto=findpost&pid=29472&ptid=3820][img]http://bbs.076299.com/images/common/back.gif[/img][/url]
哈哈，典型的投机主义者。人的一生，不应该只有一套房子，出来社会以后的几年,争取搞个小户型,6\70平方的房子,然后过多十年,再二次置业,原来的那套出租来减轻还贷的负担。 [/quote]
有道理！ [size=4][color=red][b]顶一下. 难得一个较为有水平的贴子,[/b][/color][/size]
[size=4][color=red][b]我的观点是:
[color=blue]如果是自住, 早买早安乐.
结合自己的经济条件, 选择合适的房子.量力而行....[/color][/b][/color][/size]
[size=4][color=red][/color][/size]
[size=4][color=red][b]同等经济条件下,
为了追求又好又大又贵的房子,过分透支不可取.
一次性支付,牺牲舒适度也大可不必.
[/b][/color][/size]
[size=4][color=red][b]建筑成本上涨 / 城市化加速.80后置业潮..政府无意打压房地产,
经济持续增长 , 河源房价未来只会易涨难跌...
由于河源的二手楼市规模有限.
在河源炒楼不是好的选择.
[/b][/color][/size] 建筑成本上涨 .城市化加速.80后置业潮.. 早买早安乐..
河源房价未来只会易涨难跌... 纸上谈兵，不行也行。:ps:
页:
[1]